A partir de la próxima semana, seis bancos ofrecerán a sus clientes créditos hipotecarios indexados, pero en el Banco Central están esperanzados de que lentamente se sumen muchos más. Las entidades que darán el puntapié inicial son Banco Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río.
La particularidad de estas nuevas líneas que buscan acercar a las familias a la vivienda propia es que tendrán una cuota inicial 60% menor a otros planes que están vigentes en el mercado. No obstante, luego se irán indexando de acuerdo a un modelo similar al que se aplica en Chile.
En la última reunión de directorio, el organismo que preside Federico Sturzenegger acordó habilitar un instrumento para promover el ahorro y el crédito a largo plazo y multiplicar el acceso a la vivienda, el cual fue bautizado «Unidades de Vivienda (UVIs)».
Como punto de partida de la UVI, se fijó el 31 de marzo de 2016, con «el equivalente a la milésima parte del costo promedio de construcción de un metro cuadrado testigo, basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y zona del Litoral (Santa Fe de la Vera Cruz-Paraná), ponderados por población, de $14.053 (por unidad).
A partir de ahí, el BCRA determinó que la UVI «se actualizará diariamente por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor», para el cual proyecta un sendero decreciente en términos por año de 25% para el primer período de 12 meses; 14,5% el segundo; 10% el tercero y 5% el cuarto, de acuerdo con las metas que en febrero anunció el ministro de Hacienda y Finanzas Alfonso Prat-Gay.
Según los análisis de los técnicos de la autoridad monetaria, «el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad. De este modo, 1.000 UVIs alcanzarán aproximadamente para construir un metro cuadrado testigo en cualquier momento futuro».
Y a diferencia de un crédito tradicional a tasa fija, la cual da previsibilidad al deudor sobre el valor de la cuota, este instrumento proyecta una tasa sobre el nivel esperado de inflación del orden de 5% anual, la cual resulta clave para determinar un punto de partida de cada pago mensual sustancialmente menor, equivalente al monto que se destinaría para pagar un alquiler,como puede observarse en el cuadro ejemplo más abajo.
Destaca el BCRA que «las UVIs constituyen una opción de ahorro protegida de la inflación, similar al de la compra de ladrillos, pero accesible a todas las familias, independientemente de su poder adquisitivo, a través de depósitos por plazos mínimos de 180 días.
Mientras que del otro lado, la habilitación del mercado de crédito en UVIs tiene el potencial de multiplicar su difusión, porque el Banco Central anticipa una sustancial disminución del ingreso medio requerido del grupo familiar para acceder al préstamo, tentativamente del 60 por ciento.
De ahí surge que con un ingreso equivalente a dos salarios promedio de la economía, que se ubica en torno a $15.000 por mes, se puede acceder a un crédito ajustable de un millón de pesos, equivalente a unos USD 67.000, y pagar una cuota de poco más de $8.000 por mes.
Mientras que en las condiciones actuales, con una tasa de interés testigo de 24% anual, como costo financiero total, se estima que con dicho ingreso apenas podría acceder a un préstamo de hasta 400.000 pesos.
Cabe destacar que el antecedente más cercano de este sistema de crédito es el que en 2013 impulsó el Banco Ciudad con «Mi Casa BA», que actualiza por la inflación de la Ciudadpara una familia tipo, la cual determinó dos años después una cuota sustancialmente menor que la tradicional, y acceder a un monto de préstamos muy superior al que hubiese exigido la línea «Ciudad Vivienda Tradicional» que partía de una tasa fija inicial y variable a partir del tercer año.
Se trata de un instrumento atractivo para los trabajadores asalariados con ingresos que periódicamente reciben ajustes determinados en paritarias que buscan, al menos, mantener el poder adquisitivo en términos de la inflación esperada, siempre y cuando no ocurran grandes desvíos respecto de la realidad, y más aún para jubilados que semestralmente reciben aumentos sobre la base de la inflación pasada, si el sendero de alza de precios es descendente como proyecta el equipo económico.
